6 Faktoren für die richtige Auswahl einer Rendite-Immobilie
Die Lage
Die Lage spielt eine äußerst wichtige Rolle für die Bewertung einer Rendite-Immobilie, denn demographische als auch wirtschaftliche Veränderungen können jederzeit eintreten. Ein Immobilienkauf ist meist eine langfristige Investition und auch wenn eine Region heute noch attraktiv ist und viele potentielle Mieter vorweist, kann sich das schnell ändern. Daher gilt: Kaufe Immobilien in Lagen mit mehr als 10.000 Einwohnern. Es sei denn, es handelt sich um Randgebiete größerer Städte. Auch sollte eine geringe Arbeitslosigkeit vorherrschen und damit eine positive wirtschaftliche Perspektive mit einer Vielzahl an Arbeitgebern aus verschiedenen Branchen.
Die Infrastruktur
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Infrastruktur: Gibt es eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr? Sind Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar? Wie sieht es aus mit Ärzten, Pflegeheimen, Kitas und Schulen sowie Sport- und Freizeitangeboten?
Der Objektzustand
Die Bausubstanz und das Baujahr sind essentiell für die Bewertung des Objektzustands. Wurden in den vergangenen Jahren Modernisierungen durchgeführt? Schaue bei Mehrfamilienhäusern auch unbedingt auf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. In ihnen wird detailliert dokumentiert, welche Arbeiten vorgenommen wurden. Auch die Energieeffizienz des Objektes sollte betrachtet werden (Stichwort Dämmung).
Die Ausstattung
Je nachdem, ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt, können Renovierungskosten anfallen. Böden, Bäder und Fenster sind kostspielige Investitionen, die von professionellen Handwerkerfirmen durchgeführt werden müssen. Des Weiteren haben zusätzliche Räume und Flächen wie ein Garten, eine Waschküche oder ein Fahrradkeller positive Auswirkungen auf die Attraktivität einer Rendite-Immobilie.
Der Kaufpreis
Zur Berechnung des angemessenen Kaufpreises und ob sich das Bankdarlehen aus den Mieteinnahmen finanzieren lässt, gibt es eine einfache Faustformel. Ein Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator genannt, zwischen dem 20- und 30-fachen der Jahresmiete ist ein guter Wert dafür, ob sich die Immobilie rechnet. In B- und C-Lagen sind diese Faktoren durchaus erzielbar.
Gesicherte Mieteinnahmen
Das A&O einer Rendite-Immobilie sind natürlich gesicherte Mieteinnahmen und solvente Mieter. Überprüfe vor Kauf einer vermieteten Immobilie die Mietverträge und Mietverhältnisse. Wurden die Mieten regelmäßig bezahlt? Gab es in den vergangenen Jahren Mietsteigerungen, die durch Verschönerungsmaßnahmen zu Stande kamen? Entspricht die Miete dem Mietspiegel der Gemeinde?